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【地产常识】您与地产经纪签约了吗?

根据地产协会和地产局对地产经纪的要求,在地产经纪与客人第一次见面的时候首先需要向客人介绍的就是地产经纪与客人之间的关系(The Agency Relationship),要让客人了解是谁在为你工作(Who is working for you?)和各自的权利、义务,并在“Relationship Guide”上签字确认了解了双方的各种关系。


其中主要的关系有卖方代理(Seller Representation)、买方代理(Buyer Representation)、双重代理(Dual Representation)和买方顾客关系(Customer Service)等。


作为卖方,除非是私售,通常都会与经纪签署卖方代理合同,即 Listing Agreement。因为只有这样经纪才能将你的房子上市销售,将它刊登在地产局的 MLS 网站上,可以让本地5千多名经纪看到并介绍给客人。而作为买方,特别是中国客户,与经纪签署代理合同的为数甚少。也许是客人怕签署任何书面文件束缚自己,或者是对经纪还不够了解,怕一旦合作不理想很难解除合约。其实大部分经纪合约里面都包括了非常简单明了的解约方式。客户只需要以书面文字的形式向经纪提出解约便可单方面终止合作,例如电子邮件或电话短信。倘若双方已经没有了基本的信任基础,再维持这种关系其实对双方都是不利的。


关于 CLIENT 和 CUSTOMER 之间的区别,很多人可能会理解为同义词,其实在加拿大的法律上,这两个词有着两种完全不同的内涵,而且他们之间的差别直接影响您买卖房屋的过程和结果.加拿大相关的法律法规规定,每一个房地产经纪人对 CUSTOMER 及 CLIENT 提供两种完全不同的服务。

经纪对 CLIENT 必需做到:


-公开和忠诚(Disclosure and Loyalty),对 Client 公开所有与这单交易有关的任何资料,包括市场行情、价位走势、该房产的历史背景、转手资料、优缺点等等。


- COMPETENCE 地产经纪人必须运用自己的专业知识,业务技巧,多年经验,保持一定程度的竞争能力,以期保护客户的利益。


- OBEDIENCE 经纪必须绝对服从Client的指示,而不论经纪是否同意Client的观点与做法。


- ACCOUNTABILITY 在房产交易中涉及到的资金及各种法律文书,地产经纪人有责任和义务保证其安全。


- CONFIDENTIALITY 地产经纪人必须对自己客户的各种重要信息保密,不得对他人公开Client的资料。

而经纪对CUSTOMER的业务为:


-FAIRNESS 公平,对 Customer 提供公平和符合职业规范的服务。


-DUECARE 适当注意,不能对房产及其相关事实进行错误陈述,误导买方。


-HONESTY 诚实,诚实地回答 Customer 提出的问题。(如果你不问,经纪没有义务一定要告知你)。

举例说明:


1.如果买卖双方都与他们的经纪签署了合约,那么:买方是买方经纪的 CLIENT,而卖方则是买方经纪的 CUSTOMER;卖方是卖方经纪的 CLIENT,而买方则是卖方经纪的 CUSTOMER。经纪各为其主,可以为 client 的最佳利益尽心尽力。


2.如果你经常更换不同的经纪人,轮流看房,未与经纪签署买方代理(client)协议,你是经纪的 Customer,而卖方与其经纪签署了的话,他是卖方经纪的 client,那在实际交易过程中,作为 sub-agent,你的经纪则对卖方承担着信托关系(Fiduciary Duties),可能会将你告诉经纪的情况告知卖方,所以你对你经纪的讲话要慎重。


3.如果经纪既代理卖方又代理买方,买卖双方与经纪都是 client 关系,通常这是在经纪与卖方签署了代理合同后,买家直接找到卖方经纪洽谈购房合同的一种代理关系。在这种关系确立后,经纪必须将这种代理关系告知买卖双方,并在交易过程中保持中立立场。


4.有些买方,特别是那些已来加拿大多年,有了一些购房经验的客人,认为自己就可以从各种渠道获得房源信息,对当地又熟悉,自己就可以联系卖方经纪看房、谈判,也许还能获得一些佣金回扣。其实你不想一想,经纪代理卖方在前,你对经纪而言只是个 customer,对你提供的服务有比拥有一个完全为你服务的经纪会多吗?你的损失将远比你获得的区区回扣大多了。作为买方来说,这种代理关系其实是非常不利的。

加拿大的法律是非常完善的,地产交易中的分工是非常明确的,洋人经纪一般在带客户看房之前,都会签署相关合约,这样一来对双方都有保护的作用。客户 CLIENT 受到经纪最全面的服务,而经纪也不用担心客户三心二意地更换经纪,而对客户的服务大打折扣。


在正常交易过程中,买方与买方经纪签有 BUYER REPRESENTATION AGREEMENT 合约,而卖方与卖方经纪签有 LISTING AGREEMENT 合约,这两个合约确定了经纪与客户 CLIENT 之间的关系,否则是经纪与 CUSTOMER 之间的关系。另外,即使与经纪签定了以上合约,您也可以随时终止合约解除代理关系。


所以正在买房或卖房的朋友,在您理解和体会到经纪的艰辛后,请不要轻易地更换您的经纪,除非您的经纪是不尽责尽力,能力不够,保护不了您的利益,再更换也不迟。


所以作为一个合格的经纪,第一次见面时就会向您询问是否已与其他经纪签署了合约。如果已经签署,从遵守职业操守和尊重其他经纪的角度出发,通常就不会再与您继续合作了。


为了更好地保护你的利益,并尊重经纪的辛苦工作,在认为对方可信赖的情况下,尽早签署代理合同是双赢的选择!

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